（1）：如何获取土地？

乡村振兴的核心资源是土地。所有关于乡村振兴的投资项目，都是以土地的研究和应用价值为基础的。过去，与过去“国有建设用地”的获取方式不同，目前中国对于“集体土地”的政策与应用，是一种全新的理念。因此，合法地获取有价值的土地，成为了项目实施的前提条件。

01、合法合规是基础

目前很多的农村开发，最后都是因为法规出问题，产生产权不清晰、资产隶属关系不清晰等问题，结果造成投资项目失败，甚至血本无归，还惹上一堆官司。

6亿投资，5年被拆，田园综合体要依法建设，警惕“先搞起来再说”

02、价值大小要分清

首先看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地；第二是宅基地；第三是村集体的服务业用地。

首先看服务业用地：无商业价值，也就是没有资产的属性，没有投资的价值；经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向。

其次看农村集体建设用地：村集体的经营性建设用地是村集体为了发展产业而申请的经营性建设用地。这个建设用地有三类地：一类是过去的村集体企业、村办企业的公共用地；第二类是过去做一些养殖场等能够经营性用地；第三类是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。

再次看宅基地：按照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易，资产的所有权，资产的权益方面受到限制。

03、获取流程是关键

从村集体建设用地的获取方式上看，企业或个人一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/法律的关系，才能成为合法有效方式。

但是最近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，其目的就是国家希望集体建设用地能够入市；其方式是，只交易企业，不交易个人，迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。其不足之处就是缺少一个原则：与企业可以实行股权合作、入股、租赁的方式。

就是说，如果我们作为市民或者城市企业、或者是一个合法工商注册企业去经营的时候，对土地入股方式、土地租赁方式或者个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式时，一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是是合法有效的；特别需要注意，对于个人的交易租赁，要谨慎，有很多地方政府不认可。

对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如说村委会、办公，包括医疗室、图书室，投资要谨慎。因为它是不能做商业应用，虽然是集体建设用地，但是他没有资产属性，没有商业可利用空间和商业价值，很大可能投资进去之后，最后无任何回报。

04、产业用地是新兴

除建设用地之外，乡村振兴目前新的论调，更多谈的是产业用地，如一般农田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商业开发，但是必须是规划先行，申报土地。

四荒土地和一般耕地是可以实现乡村旅游发展模式，比如说花园、果园、度假房，做一下环境非常好的休闲乐园是可以的。但是基本农田，大家一定要注意，从目前国家法规来讲，基本农田是口粮田，只能做农林产业的升级，如果转型的时候带着旅游的还是要小心，建房子违法。

想做资本化道路的投资企业一定不能土地违法。乡村投资、旅游或健身项目，一定是一般农地（一般耕地和四荒地）。绝对不可触碰基本农田即口粮田。包括基本农田种植花草从现在法规都不行，现在有的省份，比如山西省，搞了一个策略就是相当于把这个口粮田减下来，可以种一些花花草草种些果树，来实现乡村旅游发展，但这必须经政府审批，不能乱用。

小结：以上就是土地的应用方式，如何运用土地是一个很重要方面，要注意，不管是通过规划、通过协议，通过租赁、通过股权合作，不管通过什么方式一定要保证合法有效。土地性质搞不明白就是会造成土地违法、叫停，将来造成重大损失。

（2）：如何定位角色？

无论做什么事，没有清晰的定位，就无法树立准确的目标。没有准确的目标，就很难抵达成功的彼岸！那么，如何在乡村振兴的浪潮中，定位自己的角色，实现合理的投资呢？

01、责任要分清

乡村振兴的本质是党和国家的责任，而不是企业、开发商的责任，但是现在城市投资、房地产投资的方向不多，而乡村振兴项目是国家倡导的方向，相对有很多企业蜂拥而至去投资乡村，实现乡村振兴。我们要时刻认识到乡村振兴是国家的责任、是国家任务，是政府主导的事儿，而非是商业开发的事儿。企业在里面只是起一个支撑作用，或者是对某一开发模式实行投资。

过去房地产业，完全靠企业商业开发。政府拿土地出让费，土地出让金完了以后，土地招拍挂下来，开发商开发，然后销售，就种投资路径非常清晰；但针对这个集体土地来说，很多地方边界是模糊的，比如说居住配套设施，路及水塘等基础很差，危险性很高，没有安全系数，这些就是政府的责任，不是企业非要去修路架桥。所以说，在这种背景下一定要分清哪些是政府投资，哪些是企业投资，哪些属于商业开发。

02、政策要吃透

按照国务院文件，公共配套和公共服务等都属于政府责任，而企业的责任属于商业投资项目，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在国家申报的比如说田园综合体项目、美丽乡村项目等，都是有国家补贴政策和资金。

我们大概的梳理一下，目前约有20项国家扶持项目。如绿色旅游、蓝色旅游与医疗旅游的基地建设，户外拓展训练基地，素质教育基地，教育部的中小学生教育营地，休闲露营的示范营地，国防教育的示范基地，体育旅游的示范基地，森林康养的示范基地，文化创意产业的示范基地，农业部的乡村123产业融合发展的示范基地，三品一标示范基地，现代农业示范基地，科技农业示范基地，农民/市民创业示范基地，田园综合体，美丽乡村，生态旅游示范项目、传统古村落的保护与开发应用示范项目，非物质文化遗产的传承基地和传承基地，国家与科技行业的科技成果应用转化的示范基地……这些都是国家政策和行业扶持的项目。此外，希望大家注意包括智慧城市互联网的服务应用这些，包括网络追溯系统，这些是相当于国务院的各部委对行业相对新的发展方向，不光是在物质上的扶持，还有在金融上扶持。

所以在投资开发过程中，根据规模大小要做好区分，实现公共配套和公共服务的分解，保证自己的投资中，真正把事情做下来；否则，什么都是企业做，最后政府承担“教练员”的角色，这是定位的错乱。全国比较成功的乡村振兴项目，都做到了政府责任和企业开发的并重。

国家对基础配套和公共服务的责任之外，地方政府的财政扶持也是乡村振兴发展的重要支撑。中央一号文件、中央经济工作会议、国务院文件将乡村振兴正式列入国家战略，各地市的政府领导应该坚定不移地去利用财政资金进行支持。

无论是政府官员，还是企业投资，都一定要在乡村的振兴中承担各自的责任，这些年乡村旅游、美丽乡村的投资中，很多企业血本无归，就是因为没有分清政府和企业在乡村振兴战略中应该扮演的角色，而“政府+企业+村集体/村民”的发展模式，才是实现乡村振兴的有效路径。