自从国家提出特色小镇概念以来，特色小镇一直特别火。这几年，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略，比如绿城计划要在10年建100个小镇，实现一万亿销售额，华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇，碧桂园则称5年内要投入不少于1000亿建10个有差异化的科技小镇。

大家都知道，现在一些热点一二线城市拿地非常难了，通过特色小镇拿地不但便宜，而且占地面积动辄都是十几平方公里，很好地解决了开发商拿地难拿地贵的痛点。

当前特色小镇的运营模式还不成熟，大部分房企都还处于摸索阶段。但据明源君了解，脱胎于绿城，在宋卫平领导下的蓝城作为先行者，经过多年的探索，目前已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，并梳理出了清晰的逻辑。前几天，明源君刚好阅读了蓝城出版的《镇长》一书，结合这本小镇操盘指南，明源君帮大家梳理一下，转型特色小镇，蓝城是怎么玩的？

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产业导入

农业是小镇的核心产业

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产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅，大部分小镇都显得太大了，很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话，人是呆不住的。

小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等，蓝城认为，要按照区位的优势、资源特点来培育最有潜力、最具成长性的主导产业，围绕主导产业延伸产业链，这样为小镇居民提供就业机会，就能集聚人口。

蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。

所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合的体现。

在蓝城现有的小镇中，农业是最核心的产业。蓝城早在2012年就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业公司，旗下8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。

现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队，2个现代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，涉及100多种产品。

此外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。

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运营服务

打造活力奔腾的小镇中心

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蓝城认为，一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心，承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么，蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢？下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里，来解读它的具体做法。

一、业态规划：夯实生活配套基础，重点拓展人气商家

桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。

小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。

1、健康颐养中心

蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系， 这个服务体系主要注重3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。

基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家，它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂的营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。

2、休闲运动中心

主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。

3、家庭学习中心

主要是全家庭、全龄化的终身乐学的计划内容，包括幼儿园、耕心学堂、童玩乐园。

蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。

4、水岸商业街

水岸商业街包括优生活、慢生活、逸生活三大主题：

❶优生活：特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆；

❷慢生活：田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等；

❸逸生活：书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。

二、运营服务：含物业服务，高于物业服务

蓝城认为，小镇建设的核心价值就是生活服务，生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系，它融合生活个内容，构筑了整个小镇的生态圈，这里面包括商家、业主，以及开发商、物业、商管公司，以及周边一切关心、支持小镇的人，他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活，提供非常优质的服务内容。

1、商业招商要经历9大阶段

桃李春风运营负责人、杭州拾里商业总经理陆斌表示，春风里商业招商一共分为9个阶段，分别是生活需求调研、生活业态定位、业态布局规划、招商条件探市、招商政策制定、招商计划落实、招商落地完成、商铺设计管控、商家开铺运营。

而在招商过程中，以下几个问题应该重点关注：

❶业主对超市、菜场、中餐馆、理发店、银行等这些基础配套非常关注，所以生活基础类的业态需要极度具备品质以及性价比的商业运营团队来做；

❷餐饮消费和亲子家庭消费为主，要满足一老也少的特殊需求；

❸由于小镇的地段限制，招商条件不是一次落位，它需要先探一下当地的市场和一些商家的需求，来进行最终的恒定；

❹由于蓝城小镇要求优先做配套服务，让业主一住进来就能享受服务，所以在项目规划阶段，业态规划、主力商家筛选、前期招商等一系列工作就要同步展开。

2、招商准则：商家要以服务为核心

为了给业主提供更加优质的生活服务，春风里在招商时会坚持以下几条准则：

第一，蓝城倡导仁慈普爱、真善至美的价值观，这些商家必须要认同，他不应该是逐利的，而是希望共同营造这样一个小镇生活，这是很重要的一点。

第二，商家的商业模式要以服务为核心，而不是以价格、规模或产品的快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑，来赢得业主的人心。

第三，商家前期几年介入到小镇的过程当中，它必须要有一个共建共享的思维逻辑，既要与业主互动、开发商互动，更要运用互联网的营销，让周边的消费者来到这个小镇，来他的业态里面消费，这是非常重要的。

第四，店长或者老板一定要是专业的，不是三天打渔两天晒网的那种游玩型的商家。

在建立了清晰的标准之后，春风里对商业政策的制定也比较明确了。

首先，在商业的初期，前几年会免租金、免物业费，来促进商家进驻；

其次，对于特别重要的业态，比如养老、教育、运动等，小镇会在硬件的设计和装修上给予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，蓝城会对它的后期运营进行一定的支持；

第三，超市、食堂等基础生活类业态，采取自营自建的方式。因为这些业态服务品质非常重要，所以有几点要确保，一是要确保团队的服务意识，第二是要确保它的经营品质，是与当初开发商或者服务运营团队对业主的承诺高度一致。

陆斌指出，桃李春风用了2年多时间来招商和落位，头一年是基础配套的招商和特色商业的招商为主，最后半年基本上是做一些补位业态的招商落地。

基本30家左右的商家，每一个业态要谈6到8个意向商家才会有一定眉目，最后再筛选、落位，平均每个商家的洽谈时间要在8个月到10个月之间。

为了确保商家品质，招商过程中，小镇会不断跟客户做沟通，比如招来一个商家或者对某个商家有意向时，会邀请业主一起来参与品鉴。

3、运营管理

在运营管理层面，蓝城小镇也有自己的一套逻辑。

首先，春风里是一个开放式的街区，在服务小镇业主的基础上也会拓展客群融合大众消费。

其次，春风里的商业是由小镇商业运营公司统一化管理，并采取租赁经营、联合经营和自住经营等多种合作方式，包括物业的管理，在物业和商业也会有一个良好的互动机制。

从运营基点的角度考虑，第一会把基础的生活配套做得非常夯实；同时把人气商业开拓起来，吸引更多的非业主的消费和一些内容的承载，小镇商业街的人流决定着商家的问题，引入家庭型人气商业有助于全龄化的消费拉动，促进各类商家的消费；

最后是营造一个文化亮点，中式田园生活是中国小镇居民的共同向往，所以文化生活的营造将会是桃李春风的重点，这会使得业主对整个小镇的居住生活体验内容更加丰富。

4、文化建设

在小镇文化建设过程中，蓝城小镇重点打造人与人之间的和谐，人与人之间的关爱，在文化建设上，制定了业主公约，通过组织诸如邻里节、敬老节等活动，建设业主自治共同体和精神家园。

为了让业主建立起联系和感情，蓝城小镇设立了不同的社群，比如运动类的社群就有健走群、羽毛球群、乒乓群，在运动馆没有建成之前就早期参与进来，让商家跟未入住的业主在交付前就形成一个家人与家人的连接。这些社群的建立也是为了让业主对小镇和商家有一定的亲近感，让他能提前入住到小镇。

对于小镇管理和维护，蓝城倡导自治的模式，小镇也创建了小镇生活理事会，这个组织包括镇长、副镇长、秘书长 以及各个部门的负责人，甚至家长、里长、村长等，这些成员都是通过小镇的选举和推荐来产生的，在小镇居民的监督和帮助下对小镇的日常的运营管理负责，共同创造真正的小镇文化，让小镇往正能量的方向发展。